투자 현실이 멀게만 느껴지는 청년들에게 (부동산) - PART.2

 

부동산 투자를 시작하기에 앞서!

▶ 내 집 마련을 하고 싶은지? 혹은 단순 부동산에 투자를 하고 싶은건지?

▶ 갭투자, 경매, 청약, 분양권 등 / 아파트, 빌라, 상가, 공장, 토지 등 자신이 투자하고픈 분야 파악

▶ 내가 가진 자본은 얼마인지, 세대 분리가 되어있는지, 대출은 대략적으로 얼마나 받을수 있는지 등

▶ 개인 명의를 쓸 것인지 혹은 법인을 설립할 것인지?

▶ 현재 부동산 시장 사이클과 분위기는 어떻게 되는지?

▶ 성향 파악 - 잦은 임장 가능 여부, 활동적인걸 좋아하는지 여부 (몸으로 뛰는 경우가 많음)

▶ 필독 도서 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라 / 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

 

부동산은 이 정도로 요약할수 있을듯..?

여기서 좀 더 상세하게 나아가봅시당

 

1) 공부

-> 당연한 말이지만, 투자에 앞서 반드시 공부가 되어있어야 함

-> 갭투자와 경매의 원리가 어떻게 되는지 / 아파트 투자 말고 다른 부동산 투자 분야는 뭐가 있는지

-> 현재 부동산 시장 사이클은 어떻게 형성되어있는지 / 분위기는 어떤지

-> 각 관심 분야마다 최소 1,2권의 책을 읽은 뒤에 투자 방향을 정할것

-> 대신 투자법에 관한 내용은 자신이 직접 판단을 내려야 함

-> 임장은 필수, 거주 지역의 대장 아파트 및 스테디 셀러 아파트는 무조건 임장을 한번 다녀올것

-> 본인이 1주택자가 될 것인가 혹은 다주택자가 될 것인가

 

대다수 사람들은 아파트 갭투자로 먼저 부동산 투자를 시작하곤 한다.

보편적이고 안정적인 방법이지만, 그만큼 리스크 또한 존재한다. 리스크란건 흔히 말하는 역전세이다.

(뉴스에서 자주 나오는 빌라왕? 물론 살짝 다름. 리스크는 나중에 상세하게 다뤄봅시당)

그리고 혹시나 경매를 시작하고 싶다? 그럼 갭투자보다도 훨씬 더 많은 공부가 선행이 되어야한다.

첫 경매 물건을 잘못 잡으면 (좀 과장해서) 자신의 투자 인생 자체가 꼬일수 있다. 물론 이는 그만큼 공부를

안했을때 최악의 경우의 수.. 만약 경매를 해보고 싶다면 전문가를 끼고 진행하는 것도 괜찮은 방법.

그리고 이제 막 투자를 시작한 청년이 바로 다주택자의 길로 들어서지는 않을 것이다.

다주택자에 대한 고민은 일단 1주택자가 된 후에 해보도록 하자.

(수정 - 다주택자의 길은 얼마 전 정책 시행으로 인해 사실상 막혔습니다)

한편 사이클과 시장 분위기는 직접 임장을 통해 파악해야 한다. 각종 부동산 뉴스와 칼럼 및 블로그 글들을 읽으며

현재 분위기가 어떤지, 매수자가 많은지, 전세가가 오르는 추세인지, 향후 공급량은 얼마나 있는지 등

많은 정보를 습득해 판단을 내릴줄 알아야 한다. (이 부분은 나중에 다뤄봅시당)

그리고 ​많은 책을 읽을 자신이 없다면, 스테디 셀러 중 하나인

'월급쟁이 부자로 은퇴하라' 하나만큼은 꼭 읽는걸 추천드리고 싶다!!

 

2) 상황

-> 내가 직장인인지 혹은 사업가인지 / 나에게 초기 투자금이 얼마나 있는지

-> 내가 부모님으로부터 세대 분리가 되어있는지 / 내가 부양할 가족이 있기에 청약을 해야하는 상황인건지

-> ​내가 시간을 쏟아부을 여건이 되는지 / 직장인이지만 퇴근 후 무리 없이 임장을 다닐수 있는지

-> 1주택 명의를 써도 되는지 / 자신이 법인을 가지고 있거나 법인을 설립할 의향이 있는지

-> 내게 기대출이 있는지 / 대출금이 얼마나 나오는지

 

앞서 말한 재정 상태 점검과 유사하다. 자신이 처한 상황을 먼저 파악해야 하는 것도 필수!

대부분의 청년들은 투자금을 많이 가지고 있지 않다. 이럴 경우엔 저렴한 구축 아파트 갭투자

혹은 적당한 수준의 경매를 도전해볼수 있을 것이다. 만약 청약을 해보고 싶다면..?

하늘에 별따기 라는걸 알아두면 좋을듯 하다 ㅠ

(참고로 84점 만점은 무주택 기간 15년 이상, 청약통장 가입 15년 이상, 본인 제외 부양가족 6명 이상 충족시 가능)

그리고 몇년 전 영끌 열풍이 불었던 것처럼, 현재는 대출을 풀로 받아 집을 매수하기엔 좀 위험부담이 있다.

더군다나 어떤 물건이라도 투자를 하게 되면 (매수하면) 자신의 1주택 명의를 쓰게 된다. 즉 1주택자가 되는 것.

이 말은, 향후 청약이나 대출에 있어 제한이 걸릴수 있다는 뜻이다.

쉽게 말해 생애 최초 주택 혜택은 탈락당하는 셈? (청약 자체는 여전히 가능!)

과거보다는 1주택에 대한 제약이 적어졌지만, 그래도 1주택 명의를 쓰는건 꽤나 신중해야 한다.

만약 자신이 법인으로 사업을 운영중이라면, 법인으로 매수하는 것도 하나의 방법.

반대로 법인에 대해 잘 모른다면 그냥 패스하는걸 권유합니당..

그리고.. 대출은 나쁜게 아님!! 레버리지는 투자에서 매우매우 중요한 부분 (레버리지는 아예 따로 다루는걸로)

 

3) 성향

의외로 잘 언급되지 않는 개인 성향이다. 상황과도 조금 연결이 되지만 살짝 다르고, 이 부분은 1주택자보단

보다 많은 부동산 투자를 생각하는 분들에게 해당되는 내용이다. 간단하게 나눠보도록 하자.

○ 나는 직장인들보다 상대적으로 시간이 많아. 시간을 쏟아부을수 있어! / 그건 좀 힘듦

○ 나는 활동적인걸 좋아해서 주기적으로 임장 다니는게 재밌을거 같애! / 집돌이라 그건 좀..

○ 나는 빠른 시간 내에 부자가 되고 싶어 / 느긋하게 해도 괜찮을거 같은데?

○ 나는 인싸라 사람들과 잘 소통할수 있어 / 아싸라 대화가 힘들어요

 

그리고 부동산 투자를 위해 직접 임장을 다니다 보면 총 네가지 성향으로 나뉜다

1) 와 임장 너무 재밌다 꿀잼. 사람 상대하는 것도 내 스타일이야!

2) 와 임장 너무 재밌다 꿀잼. 근데 사람 상대하는게 힘들어잉

3) 아 임장 너무 힘들다 계속 이렇게 돌아다녀야 한다고..? 그래도 사람 상대하는건 괜찮네

4) 아 임장 너무 힘들다 계속 이렇게 돌아다녀야 한다고..? 사람 상대하는 것도 무리야..

(자신이 어떤 부류에 속할지 대략 감이 오시나요..?)

 

일단 한두번 임장 다녀선 자신의 성향 파악이 안된다.

비행기나 기차 타고 아예 연고도 없는 아주 먼 곳의 임장을 다녀봐야 자신의 성향을 비로소 알수 있다.

그리고 점유자, 각종 인테리어 업자, 중개사, 전세입자 또한 만나봐야 부동산 관련 업자와 인물들을 상대한다는게

어떤 건지 직접 느낄수 있다. 이건 백문이 불여일견 그 자체..?

또 만약 다주택자의 길을 걷게 된다면, 한달에 한번 꼴로 울리는 세입자 전화를 받을 각오도 있어야 한다..😂

 

결국엔 경험해봐야 아는 거지만, 그래도 자신의 성향을 알고 있다면 자신이 (평생) 부동산 투자와 맞는지 아닌지

대략 감이 올거라 생각한다. 물론 아예 맞지 않다고 해서 부동산 투자를 할 수 없는건 아니다.

부동산은 중요한 타이밍에 딱 한번씩만 투자해도 괜찮고, 좋은 입지의 아파트를 매수해 평생 가져가도 되니까!

그리고 좀 이른 이야기지만, 무엇보다 주식에 비하면 상대적으로 쉬운(?)편에 속한다.

결국 시간을 들이는 것도 주식보다 더 적을 것이라 생각함.. (투자 자체가 쉽다는 뜻은 절대 아닙니다!!)

 

주식도 그러하지만, 부동산은 기본적으로 인내가 필요하다.

대부분 부동산 투자의 경우, 한번 투자하면 2년 동안은 딱히 할 수 있는게 없다.

2년 동안은 그저 바라만 보며 본업에 집중해야하는 것이다. 물론 공부는 계속 할 수 있음!!

근데 만약에 혹시나 최고점에서 물린다..? 그럼 투자 인생은 사실상 그걸로 끝이 아닐까.. 잃어버린 원동력을

회복하기가 쉽지 않을 것이다 ㅠ

 

 

그렇다면 결론을 내려봅시다

● 자신의 재정 상태 점검 - 투자금을 얼마나 가지고 있는가?

● 자신이 처한 상황 파악 - 내 투자금과 내가 처한 상황을 고려했을때, 어떤 부동산 투자가 내게 맞을까?

● 자신의 성향 파악 - 나는 평생 부동산 투자를 하기에 적합한 성향인가?

 

 

진지하게 고민을 해봤다면 이제 주식으로 넘어가봅시당!!